销售空置房，成为未来趋势

来源：北京娱乐信报

    23日，北京市统计局公布，7月末，北京市商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米。其中住宅空置面积511.9万平方米，比上年末减少287.8万平方米。全部商品房空置面积多半以上位于四环外，四环路外的空置商品房面积544.7万平方米，占全部空置面积的57%，且空置时间在三年以上的面积110.7万平方米，占全部空置面积的11.5%。空置房面积在减少，那么这是否代表着，空置房的销售热潮即将到来？

    一、什么是空置房？

    想了解空置房的面积为什么会减少，我们首先要了解什么是空置房。

    “空置房”官方定义：根据国家建设部、国家发改委，国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

    “空置房”市场定义：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。
退税“空置房”的定义：退税的“空置房”则是指，（1）1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。（2）1999年8月1日（含8月1日）以后至2002年年底以前，购买以上空置商品房并且交纳了契税的，方可享受全额退还契税的优惠。

    另外，也有以“空置房”字面理解的所谓“空置房”，即开发商建成而没有销售出去的商品房。

    二、商品房竣工面积降幅加大

    数据显示，京城商品房竣工面积自今年4月以来出现持续下降，且下降幅度有所加大。1-7月，商品房竣工面积947.1万平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年扩大4.9个百分点。其中，住宅654.7万平方米，下降41.1%。

写字楼133.5万平方米，增长1.1倍。此外，1－7月，北京市经济适用住宅竣工面积96.1万平方米，下降48.4%。某专业人士分析，一般的楼盘需经过1年左右的开发周期，去年动工的项目较少，因而今年京城商品房竣工面积减少。

    千万家业内人士也预测，在供应量减少、需求量不变或增加的情况下会容易导致房价上涨。

    三、空置房实际存量会比较大

    千万家市场研究中心证实，空置房业已成为二手房市场的一个交易热点，贴近于市场的准确定义有利于机构统计，政府调控也可以使中介机构、买家同处于一个对称的基础信信息平台上。因为空置房的形成原因较为复杂，不应刻板的将空置房定义为没有销售出去的商品房，而应该有一个更加概括的定义。

    有专业人士认为，空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致的大量无需求楼盘；楼盘前期推广力度不够，销售不力产生的大量尾房；购买人群对新房降价的期待使得楼盘销售周期拉长，从而使老楼盘转为新增空置房；开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋进入二手房市场，都应属于空置房。

    四、空置房消化可共赢

    千万家业内人士分析，空置面积的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。消化空置房可以获得多方共赢局面。

    从政策角度看，此前，国家计委、财政部、建设部、国土资源部、国家税务总局、央行等六家单位针对目前房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题曾强调，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。

    从市场需求上看，空置房已经越来越抢手。

    从中介公司角度看，有实力的经纪公司都希望能够接下空置房的代理业务。如果消化空置房的鼓励性政策力度再大些，房地产开发商能够与中介合作，房产行业一、二、三级市场的瓶颈将会由空置房的销售而形成一个良性发展的局面。

    总之，在不论现在的空置房量是否真如官方所说，在下降，空置房的销售都有可能再次成为本年度的热点。同时，政府也应该出台跟空置房相关的政策法规，使得空置房的销售形成良性市场。