尾房小知识

来源：北京娱乐信报

    一、什么是尾房？

    指楼盘项目进入销售最后阶段时剩余的少部分房屋。具有现房，即买即住，风险小，兼备新房的设计质量优势和二手房的价格优势，还有一定的议价空间等优势，且所处社区多半比较成熟，配套设施、物业管理考察方便，属于性价比极高的一类房源。

    二、尾房有几种？

    一是楼盘销售末期剩余的少量房屋。一个项目开盘后，并不是把所有房子全盘托出，由买房者任意挑选，而是将一部分朝向好、楼层好、户型好的优质户型留下来，等到销售后期作为压场，或是开发商留着自用。

    二是一部分是由初期买房的消费者由于个人原因而退回来的房子，或是单位集体购房后由于各种原因剩余的房子，因此其各方面也不会差。

    三是有一些开发商出于资金周转等原因将部分房屋抵债，或是抵账，因此这部分房屋没有进入正常的销售环节，成为尾房。
当然，尾房中也确实有一些存在“先天缺陷”，但并不是有质量问题的“烂尾房”。

    三、尾房成因？

    第一种是开发商出于营销考虑，为带动其他剩余单元销售而有意保留的“精品”单元；第二种是房子很好，但因为总价很高而没有卖出去的房子，这类房子往往是投资的最佳选择；第三种是被人买走后因为购买者的个人原因而又退回的，这也有可能是一些比前期所售出的房子还要好的房子；第四种是楼盘销售到一定程度后，发展商因要尽早收回资金而最后想抛售的单元，这样的房子往往价格很有诱惑力，而且房屋本身并没有什么缺陷；第五种包括一些“先天不足”的房子。

    四、哪些人要购买尾房？

    尾房的购买群体大致可分为三个方面的人群：一是经济拮据、又迫切需要置房的人；二是以差价换房形式实现"大换小"、"差换好"的过程中涌现的购买力；三是以实行短期租赁赢利为目的的置业者。
这三种人的共同特征是：置业的资金并不十分宽裕，希望通过置业行为在最短期限内达到"改善居住环境"或"赢利"的目的。

    五、尾房的四种优势？

    近年来，人们对尾房的认知度在不断提高，逐渐成为购房人的新选择。据介绍，尾房拥有以下优势：

    首先是价格相对便宜。尾房在价格上与新楼盘相比有绝对优势，而且房屋质量丝毫不差。
    其次，无期房风险，免去了购买期房时的种种无法预期的苦恼，现房现卖，所见即所得。
    第三，很多尾房所属的楼盘，一般物业设施和小区环境已经比较完善，买下这样的房子，花得少，享受得多。
    第四，投资、自住两相宜。因尾房已经经过一段时间的考验，无论投资还是自住，更利于人们的判断选择。

    六、购买尾房要注意什么？

    楼盘在开盘初期和旺销期时，消费者基本上没有与开发商讨价还价的余地，但购买尾房时在价格和付款方式上，都有与开发商谈判的空间，从而获得更多的实惠。假如购买尾房是用于投资，那么应该更多注意的是项目的规模、周边的配套以及楼盘所处位置的交通状况。一般规模大、配套齐全的项目，其保值、增值潜力更大，而处于公路主干线或轨道交通线附近楼盘的房子更容易出租或转售。

    当然，买尾房同样也有风险，主要是开发商为了资金周转会把房子抵押给银行，如果开发商有意隐瞒，那么购房人很难找到其他途径知道该房是否被抵押，所以买尾房要多留个心眼，在签合同时要写明产权证何时到手。诚信的开发商往往会坦诚相告房子确实被抵押，然后约定只收订金的情况下去银行解押，把产权证交到购房人手里再收房款。

    七、寻找尾房的渠道？

    尾房的项目非常分散，那么怎么才能找到尾房呢？北京中原地产副总经理殷则环提醒消费者，寻找尾房可以从中介公司、开发商或物业公司、网站、拍卖行这四个渠道入手。

    一、中介公司有尾房房源的中介公司有两种，一种是以二手房销售为主的中介公司，另一种是完全代理尾房的中介公司。一般大的中介公司都有尾房房源，如中原、我爱我家、世联房产、金丰易居等。这些大公司资质有保障，交易的房源很可靠，比较可信。但购买时要注意，有些中介公司是代售，赚取的是佣金；有些公司则是收购之后销售，以赚取其中差价。同地段同品质的一套尾房房源，在这两类公司里，售价并不一致，需要消费者多加辨别。

    二、开发商或物业公司多转转售楼处或物业公司总会有些收获，项目销售到尾盘阶段，一些开发商为降低成本，不再打广告，或者干脆就把尾房移交给物业公司代销或者开发商留下一两个销售人员销售尾房。天鸿等大型房地产公司甚至专门成立了销售尾房的公司，集中销售该公司所有项目的尾盘。

    三、网站房地产专业网站上总有尾房的踪迹。

    四、拍卖行因债务问题，银行、法院手中经常会有亟待处理的商品房，这部分房源一般都会被交到拍卖行，集中拍卖。其中不乏好地段、好户型的房子。

    甚至有拍卖行把主营业务干脆转到房产上来，如北京中拍在线拍卖行，消费者可以关注一下。